Che cos’è la cedolare secca?
La cedolare secca consiste sostanzialmente in un regime di tassazione sostitutivo a quello ordinario, applicabile alle sole locazioni di immobili ad uso abitativo.
La legge istitutiva della cedolare secca è il D.Lgs n°23/2011, il quale prevede la possibilità per il locatore di effettuare una scelta, e dunque mediante un sistema avente carattere facoltativo, se optare per il regime tassativo ordinario oppure quello sostitutivo della cedolare secca.
Le imposte che la cedolare va a sostituire, rispetto al sistema ordinario, sono: l’IRPEF, e cioè l’imposta sul reddito delle persone fisiche, che varia a seconda del reddito maturato nel corso dell’anno (c.d. scaglioni di reddito); l’IMPOSTA DI REGISTRO che si paga al momento della registrazione del contratto di locazione (pari all’incirca al 2% del canone annuo); le ADDIZIONALI REGIONALI E COMUNALE, nonché l’imposta di bollo da applicare su ogni 4 facciate, e finanche le imposte e bolli per rinnovi, proroghe e risoluzioni contrattuali.
La legge consente di applicare l’opzione per la cedolare anche per i contratti di locazione in cui non sussiste l’obbligo di registrazione (es. locazioni turistiche e/o inferiori ai 30 giorni).
Questa scelta, va detto, è possibile unicamente in direzione dei contratti ad uso abitativo stipulati tra persone fisiche, e più precisamente per:
- contratti di locazione a canone concordato, ovvero libero;
- contratti per uso transitorio;
- contratti di breve durata, come i turistici e relativi a studenti.
Non è utilizzabile per quelli ad uso professionale e commerciale.
Tuttavia, tale opzione era prevista per i contratti di locazione ad uso commerciale e di tipo strumentale stipulati nel 2019. I locali commerciali dovevano essere classificati nella categoria catastale C/1 e avere una superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze.
Altra caratteristica della cedolare secca, e sotto questo punto di vista limitativa, è che per tutta la durata del contratto non è possibile modificare la misura del canone, né applicare l’aggiornamento annuale Istat, in quanto il sistema stesso della cedolare resta valido per l’intera durata contrattuale e per la sua eventuale proroga.
È obbligatoria l’indicazione degli elementi che caratterizzano l’APE (attestazione energetica) dell’immobile oggetto della locazione e copia della certificazione deve essere consegnata all’inquilino
Come funziona la cedolare secca?
La scelta del regime della cedolare secca può essere effettuata al momento della registrazione del contratto, ovvero anche negli anni successivi in caso di affitto pluriennali.
Tuttavia, la scelta deve essere espressa nel senso che, in mancanza di indicazione, in sede di registrazione si applica automaticamente il regime ordinario, con conseguente pagamento di tutti gli oneri ad esso collegati (bollo, imposta di registro, addizionali).
Pertanto, sarà opportuno manifestare immediatamente l’opzione in favore della cedolare secca.
Il locatore può sempre revocare l’opzione in ciascun anno contrattuale successivo a quello in cui è stata esercitata la scelta per la cedolare; parimenti può “riattivarla” nelle annualità successive alla revoca, rientrando pertanto nel regime della cedolare secca. La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento delle imposte dovute per il regime ordinario.
Anche in caso di proroga del contratto la conferma dell’opzione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga.
Si ricorda che la registrazione, in ogni caso, si effettua c/o gli uffici della Agenzia delle Entrate, ovvero mediante sistemi telematici, attraverso un CAF o altro intermediario abilitato.
Quali vantaggi posso ottenere applicando la cedolare secca?
Abbiamo già visto che la scelta per la cedolare secca esclude il pagamento di varie imposte.
Ma, a questo punto la domanda che ci si pone è: all’atto pratico quanto si paga con la cedolare?
Occorre fare una distinzione tra contratti a canone libero e concordato: per il primo il locatore pagherà un’imposta in misura fissa pari al 26% calcolato sul canone di locazione annuo; Per i secondi si applica la misura del 10%, e ciò per i comuni con carenze di disponibilità abitative (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia) e dei comuni confinanti con gli stessi nonché degli altri comuni capoluogo di provincia e per quelli ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe.
L’ Agenzia delle Entrate chiarisce, inoltre, che: il reddito assoggettato a cedolare è escluso dal reddito complessivo; sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni. Inoltre, il reddito assoggettato a cedolare deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico).
Va detto che ai vantaggi sul regime di tassazione fanno da contraltare alcuni svantaggi, come l’impossibilità di aggiornare la misura del canone di locazione (aggiornamenti, adeguamenti ISTAT ecc.), che resta cristallizzato ovvero “bloccato” nell’importo stabilito nel contratto medesimo. La convenienza, peraltro, può variare se vi sono altri redditi soggetti all’IRPEF, pertanto è sempre consigliabile rivolgersi ad un esperto, ad esempio al proprio commercialista, per verificare l’effettiva utilità in termini economici dell’opzione per il regime della cedolare secca.
Quando devo pagarla?
Sulla base della legge di Bilancio del 2019, a far data dal 2021 l’importo dell’acconto da versare a titolo di cedolare secca deve essere calcolato sul 100%, mentre in precedenza era fissato sul 95% dell’imposta calcolata sui redditi soggetti a cedolare stessa e relativi all’anno precedente. L’acconto non è dovuto se l’imposta sostitutiva su cui calcolare l’acconto risulta pari o inferiore ad € 51,65.
L’acconto può essere pagato secondo tali modalità: 1) in un’unica soluzione entro il 30 settembre se l’acconto d’imposta è inferiore a € 257,52; 2) in due rate se tale valore è maggiore o uguale a € 257,52.
Il pagamento di tali rate varia a seconda della tipologia di contribuente, ossia: contribuenti ordinari, in tal caso la prima rata nella misura del 40% entro il 30 giugno 2021 o entro il 30 luglio con la maggiorazione dello 0,40%. La seconda rata nella misura del 60% entro il 30 novembre 2021; per i contribuenti soggetti ad ISA: prima rata nella misura del 50% entro il 30 giugno 2021 o entro il 30 luglio con la maggiorazione dello 0,40%. Seconda rata nella misura del 50% entro il 30 novembre 2021.
Fonti normative
